萬科處於困境中，鬱亮免不了被質疑“做錯了什麼”。然而，真有“做對了”的選項嗎？
撰文丨關不羽
春節至今，萬科接連遭遇暴擊，債務疑雲、評級下調……險象環生，最新一擊更是直接打臉——董事會主席鬱亮被舉報了。
4月1日，煙臺市百潤置業等10家企業，聯名向國家稅務總局遞交了一封題爲《關於鬱亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》的舉報信。儘管萬科方面迴應此舉報內容“嚴重失實”，次日萬科港股還是大跌12%，相當驚悚。
在我看來，這事真的算不上什麼“大瓜”。今天房地產行業的“瓜”，就像俄羅斯套娃：整個行業是最大的瓜，裡面裝着萬科，萬科裡裝着鬱亮團隊。在這個套娃組合中，鬱亮被舉報的那點事，充其量就是顆瓜子。
01
那封舉報信的細節很豐富，表達很精準，卻也免不了一個通病——冗長。
說來說去，舉報信主要內容就三點：鬱亮團隊搞了“影子銀行”；以體外循環方式搞財務運作中飽私囊；涉嫌偷稅漏稅。
這三條，沒有太多新意。
“影子銀行”聽上去神秘兮兮的，其實在我們的大型企業中司空見慣。講白了，就是拿錢容易的企業把錢借給拿不到錢的企業賺利差。
原理也很簡單，我們的商業銀行長期堅持“歧視性”貸款服務，正規渠道的銀行貸款不是誰都能拿到的。處於“歧視鏈”底部的企業，就算有優質資產、良好的經營業績、過硬的信用記錄，也很難拿到正規貸款。
反之，“歧視鏈”頂端的企業，拿塊石頭說是翡翠王當抵押品，也有金融機構會笑臉相迎。這樣的環境，沒有“影子銀行”纔怪。
幹這“錢生錢”生意的，有政府信用背書的央企、大型地方國企無疑有先天優勢。大型房企很長一段時間也忝居其間，這多少有些“亂了家法”——“歧視鏈”從來不是憑空而來的，也有相應的秩序邏輯。作爲資金密集型行業，房地產業務確實離不開這些“影子銀行”的潤滑，否則大小包工頭、供應商上哪兒去找錢墊資呢？
因此，說萬科搞“影子銀行”，我覺得連新聞都算不上。而且，這種“口袋罪”也很難坐實。如上所述，房地產行業的資金密集屬性，財務運作規模很大、非常複雜，合理性、合規性的邊界很模糊，裁量空間很大。較真查，人人違規。要放過，也沒多大障礙。“危害性”的判斷標準也是條橡皮筋。
大面上講，影子銀行賺了差價，擡高了市場融資成本，是一宗罪過。可是，細品一下就會發現這個邏輯不對。產生額外融資成本的是“歧視鏈”，影子銀行賺利差只是這一歧視成本的市場化呈現。
如果真如舉報信裡說的，強行要求項目合作方“借高利貸”，那的確不講武德，也明顯觸犯了法律規定。但是，舉報方相關表達並不硬氣。說是“高利貸”，但40%是“資金成本”，而不是借款利率。
其實不用想就知道，就算鬱亮團隊賺這個錢，也不會傻乎乎地把違規的高利率寫進合同文本里。所以，40%的資金成本即便是真的，也很難坐實“高利貸”的指控。都是老江湖，還不至於在這種陰溝裡翻船。
“影子銀行”畢竟屬於灰色地帶，萬科是上市公司，當然不可能“體內循環”。“體外循環”是必然的。
至於鬱亮團隊有沒有“中飽私囊”，舉報信裡並沒有確鑿證據。有也不奇怪，沒有也正常。大企業偌大的攤子，灰色利益的分配，外人是很難看清的。
至於偷稅漏稅，那就是純粹的官方事務，不在“吃瓜”範圍。
總之，舉報信裡並無多少有足夠衝擊力的內容。這事要是擱在前些年房地產如火如荼時，無非就是一件茶餘飯後的小談資，可是在萬科和鬱亮正處於刀尖浪口的當下，彷彿就成爲一顆“重磅炸彈”了。
被舉報之前，鬱亮和萬科已經深陷輿論暴風眼中。
“企業經營出問題，一定是企業家出了問題”，是常識性的思維。而且，鬱亮的經營決策確有可探討之處。
讓很多人看不懂的是，鬱亮從2018年第一次高喊“活下去”，2021年再提“活下去”，2022年又提“黑鐵時代”，危機感十足。但是，他帶領的萬科似乎並沒有及時果斷地踩剎車，經營決策和市場判斷背離的違和感，的確值得覆盤。
2016年，寶萬之爭塵埃落定，鬱亮接班王石執掌萬科。萬科隨即開始大舉擴張。彼時中國房地產的風向已經非常微妙，華夏幸福等大型房企已經出了問題，萬科成了年度接盤俠，大手筆接過了華夏幸福、海航等“問題企業”名下的大項目。這年11月，萬科耗資超80億元併購，創下其歷史紀錄。
2018年9月初，鬱亮“活下去”首秀，但話音未落，萬科負債總額達到12163.30億元，首次超過萬億，資產負債率超過80%。當年年底，萬科加冕年度“拿地王”。
2019年3月，鬱亮表示要“收斂聚焦”，萬科總裁兼首席執行官祝九勝還說“萬科過去幾年對規模的依賴變得不那麼嚴重，不再在規模上做線性的比較”。沒想到，年底一結賬，萬科蟬聯年度“拿地王”。
鬱亮是有危機感，但是直到危機真正爆發時，才轉化爲收縮的行動。2021年恆大爆雷，全行業不景氣，萬科才真正開始“節衣縮食”。全年四大一線零拿地，20年來頭一回。拿地金額排名從此一路下滑，2023年，萬科拿地金額在房企中排名第8。
事後回顧，鬱亮接掌萬科後加速擴張的做法無疑值得商榷。然而，以擴大規模應對危機，是中國房地產企業的普遍做法。要麼在困境中徹底退出，要麼做大規模抗風險。尤其是考慮到當時的房地產政策環境，一頭是一線強二線城市強調控，優質資產稀缺；另一頭是低線城市棚改，引導房企進入下沉市場。
資產質量下降、利潤空間縮小，“活下去”不就得做大規模堆脂肪嗎？所以，那一撥擴張是時勢使然，頭部房企步調一致。萬科也未能獨善其身。
收縮，不是“活下去”，而是退出，的確有房企選擇離場。但是，頭部房企的龐大規模，抽身而去談何容易？何況萬科才換了第一大股東，更沒有退圈的選項。
其實，就算是真要收縮了，也不會好到哪裡去。2021年萬科是真收縮了，又如何呢？四大一線不拿地，退而求其次選擇二線。2021年萬科獲取的土地中，近四成來自二線城市，權益地價佔比更是超過一半。三線以下的坑避開了，收縮也到位了，算得上是最優選擇吧？
今天覆盤，萬科的收縮其實也不理想。三四線是坑，二線就不坑了嗎？行業整體下滑，坑大坑小，五十步笑百步。這樣的收縮舉措，就算早一兩年，也改變不了什麼。擴張自救，是明知有坑也得跳；收縮自救，是在坑裡怎麼爬都出不來。
萬科處於困境中，鬱亮免不了被質疑“做錯了什麼”。然而，真有“做對了”的選項嗎？現實中的選擇不是標準化考試，沒人保證選項裡一定有正確的答案，即便有正確的解題思路，也是枉然。
萬科已經不再是房企優等生，不是因爲鬱亮做錯了什麼，而是我們的房企已經沒有優等生。
“企業經營出問題，一定是企業家出了問題”的確是常識。但是，常識得在正常環境下才能生效，不正常環境就超出了常識的有效範圍。
幾百億、上千億的決策，都成了怎麼做怎麼錯的無解題。區區“中飽私囊”的仨瓜倆棗，真真假假，無關痛癢。當然，正當舉報無可厚非，鬱亮個人的命運也無需吃瓜羣衆瞎操心。
只是房地產的大戲還得演下去，不要誤把龍套當成了主角。“許家印害了恆大”，解釋不了恆大爆雷；萬科不再優等，也不是“鬱亮害了萬科”。房企高危名單很長，不是“房地產圈無好人”就能解釋的。
這些企業家可能的確有這樣那樣的問題，但病根不是這些企業家。
只有直面房地產行業的真問題，才能找到走出困境的正確路徑。真要吃房地產行業的大瓜，要挑大的吃，還得好好吃。